金茂新局与引入嘉里 大股东低折让配股33亿港元的资本斟酌

观点地产网

2018-01-16 23:19

  • 在遭受低估时配售股份以避免较大让步只是金茂的财技之一,背后值得关注的还有伴随配售和认购后而改变的股权结构。

    观点地产网 4天前,惯常“年末卖楼”的金茂,由出售资产到不放弃优先购买,花费近29亿元将上港集团星外滩两公司剩余50%股权收入囊中。

    中国金茂这一反常举动还未令市场完全消化,1月15日又宣布将折让配售9亿股股票,筹资33.06亿港元。

    根据公告,此次配售以先旧后新的方式进行,大股东中化将自己持有的8.43%金茂股票,即900,124,000股,配售予不少于6名独立的专业机构或个人投资者后,再认购与配售同等额的新股,发行价与配售价相当,较金茂于最后交易日所报的每股3.97港元收市价折让约6.80%。

    需要注意的是,上述交易完成后,金茂的股权架构将发生较大变化,大股东中化的持股比例将由原来的53.95%摊薄至49.76%;承配人之一的新华人寿持股数目增加至11.38亿股,占金茂经扩大股本后的约9.83%。而嘉里建设的控股股东嘉里控股,则成为金茂此次新引进的社会资本。

    为何这次配售金茂要以降低中化如此大的股权比例为代价?金茂内部人士回应观点地产新媒体时称,是次配售及认购与2015年的配售实则有异曲同工之妙,即配合国有企业混合所有制改革。

    观察金茂历史上的配股可以发现,是此次股价折让比过往要低很多,也是房地产行业中作出较低折让的案例之一。业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示,是次金茂获得较低股价折让,主要是因为投资者认为目前资本市场比较低估金茂的资产,看好它未来的股价走势。

    在遭受低估时配售股份,以避免较大让步只是金茂的财技之一。除此之外,在接手上港集团星外滩两公司剩余50%股权后,金茂就启动配股筹资,在一定程度上还是基于“输血”、补充现金流的考量。

    引入新股东嘉里,中化持股降至49.7%

    斥资28.6亿接手上港集团星外滩两公司剩余50%股权后不到一周时间,金茂在资本圈中的“输血”策略又现端倪。

    1月15日,金茂发布公告称,拟以先旧后新的方式折让配售9亿股现有股份,配售价为每股3.70港元,较金茂于最后交易日每股3.97港元收市价折让约6.80%。是次配售所得款项净额约33.06亿港元,将用于一般营运资金。

    观点地产新媒体查阅公告发现,1月13日,大股东中化就与金茂以及配售代理签订配售协议。根据协议,中化同意将自己持有的8.43%金茂股票,即900,124,000股,配售予不少于6名独立的专业机构或个人投资者,包括嘉里控股有限公司及新华人寿保险股份有限公司。紧随配售事项及认购事项完成后,上述股份数目占金茂已发行股本的约7.78%。

    与此同时,中化亦与金茂定了认购协议,拟认购与配股同等额的900,124,000股新股,发行价与配售价相当,同样为每股3.70港元。

    公告显示,配售及认购事项后,金茂总股本将变为11,575,901,349股,预期无任何承配人成为公司的主要股东。

    不过,观点地产新媒体从公告获悉,上述交易完成后,金茂的股权架构将发生较大变化。其中,大股东中化的持股比例将由53.95%摊薄至49.76%;承配人之一新华人寿股份将认购配售股份中的8.11%,即由持股10.65亿股增加至11.38亿股,占金茂经扩大后股本约9.83%。

    需要关注的是,此次嘉里控股为金茂新引进的股东。资料显示,嘉里控股为嘉里建设的控股股东,主要从事投资控股。这也是自2015年金茂首次引入二股东新华人寿后,再次引进全新股东。

    据观点地产新媒体此前报道,2015年6月金茂以每股2.73港元的价格向新华人寿、新加坡主权基金GIC、私募基金华平投资以及新鸿基地产前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill,配售16亿新股,配股发行价格较恢复买卖时的3.03港元收盘价折让约9.90%,配售所得净额约为43.5亿港元。

    更早之前的2009年,彼时还为“方兴地产”的金茂也进行过一次配股。据观点地产新媒体查询,控股股东中化以2.52港元的配售价,向不少于6名独立机构投资者配售7.69亿股旧股,并认购4.61亿股方兴地产新股,完成后中化持股量由69.74%降至62.87%。是次认购价和配售价都是2.52港元,较2009年7月21日收市价折让8%。

    低折让配股,再引进社会资本

    观察金茂历史上的配股,可以发现此次股价折让比过往要低很多,同时也是房地产企业配股折让较低的案例之一。

    如上文所述,本次6.8%折让率较2009年8%要低1.2%,对比2015年的9.9%,则降低3.1%。横向来看,2017年融创中国前后两次配售,配售价较前一天收市价分别折让8.8%和11.9%;禹洲地产去年也曾折价8%配售3.5亿股。

    有不具名的香港分析师告诉观点地产新媒体,金茂此次获得较低股价折让,主要是因为投资者认为目前资本市场比较低估金茂的资产,看好它未来的股价走势。

    根据1月3日金茂发布的盈利预告,预计2017年全年公司所有者应占溢利(未包含投资物业评估值变动的影响)将较2016年录得至少80%增长,主要原因是期内城市及物业开发分部盈利同比有明显增加。

    据观点地产新媒体查询,2016年全年金茂净利润为25.36亿元,若按上述80%的增长幅度计算,目前金茂每股收益大约为0.4元每股,对应的市盈率仅为10.08。虽然这一数字比此前仅为个位数的PE已经略有上升,但是业内人士告诉观点地产新媒体,这没有完全反映出金茂位于核心城市的优质商业资产以及专业化的经营能力。

    金茂也曾回应观点地产新媒体表示:“公司有很多二级开发项目土储,还有大量一级开发及持有物业土储,此部分估值还比较保守。”

    对比内地同行们20-30倍甚至更高的估值,或许金茂被业内认为是未来“大翻身”的代表,也因此配售价才能做出比较少的折让。

    有香港研究机构预计,2018年金茂的每股收益为0.43/0.52港元,对应市盈率12倍/10倍,目标价为5.20港元/股。此外管理层承诺40%的利润用来分红,股息率有保证。

    在遭受低估时配售股份以避免较大让步只是金茂的财技之一,背后值得关注的还有伴随配售和认购后而改变的股权结构。

    如上文所述,本次交易完成后,大股东中化持股数目将保持不变,仍为约57.6亿股,但是持股比例则由原来的53.95%摊薄至49.76%,这也是这么多年以来,中化首次持股降至50%以下。2009年,金茂配售和认购完成后,彼时的中化持股由69.74%降至62.87%;2015年配售股份后,中化对金茂的控股权由63.5%降至53.98%,同样都没有突破50%的红线。

    对此,金茂内部人士回应观点地产新媒体时称,是次配售及认购与2015年的配售实则有异曲同工之妙,即配合国有企业混合所有制改革。上述香港分析师也透露,金茂本次配股有引进社会资本的考量。

    作为承配人之一的新华人寿股份将认购配售股份中的8.11%,即由原来的持股10.65亿股增加至11.38亿股,占金茂经扩大股本后的约9.83%。而嘉里控股则是首次进驻金茂股东行列。

    标普全球评级在1月16日发表研报称,预计此次配售股份及新股认购将有助于强化金茂的股权基础,改善公司资本结构。从另一个角度讲,国有持股比例降至50%以下,可以像其他民企一样提升竞争力和运营效率,同时在制定员工激励计划以及管理层持股方面保有更大的灵活度。

    金茂内部人士则对观点地产新媒体表示,未来新华人寿将在商业或持有物业方面与金茂加强合作。据悉,2015年新华人寿与金茂签署合作备忘录,未来可在项目层面投资中国金茂现有或潜在写字楼、住宅等各类开发项目,加强不动产方面的联合投资,而新晋股东嘉里控股同样有着多样化的投资业务。

    除此之外,在接手上港集团星外滩两公司剩余50%股权后,金茂就迅速配售筹资,本质上还是基于“输血”、补充现金流的考量。

    根据金茂披露的下个五年计划,希望在2019年进军千亿、2022年达到2000亿元销售目标,版图则要从23个扩到40个。在这样的指引下,2017年金茂在土地市场积极进取,年内斩获21宗地块,总价为690亿元。截至2017年10月,金茂需要支付的权益土地款为400亿元。

    “金茂在土地上投资力度加大了不少,负债率有一定的影响,配售扩大股本,也有降负债的考量。”香港分析师在接受观点地产新媒体采访时表示。

    截至2017年上半年,金茂一年内到期的债务为192.32亿元,现金及现金等价物则为181.25亿元,现金对短债的覆盖倍数由2016年末的1.39下降至0.94,短期偿债压力逐渐增大。

    撰文:陈朗洲

    审校:徐耀辉

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