观点直击 | 阳光城朱荣斌:钢丝绳上的双人舞(实录)

观点地产网

2019-08-02 18:21

  • 千亿之后,朱荣斌对规模开始变得淡定,他更透露,现在阳光城的产品都是自己亲自在抓。

    观点地产网 或许是出于对业绩的底气,阳光城抢在大多数房企之前发布了2019年中期财报。这也意味着,接下来房企们要陆续交出2019年的半年成绩单。

    8月2日,阳光控股大厦总部,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌继续带领一众管理团队,出席2019年中期业绩会现场。

    履新两年余,外界对阳光城明星经理人的兴奋已逐渐归于平淡,而业绩表现反应出的管理和经营水平,则是市场对这家房企长远发展的观察窗口。

    从规模来看,2018年顺利跨过千亿过后,阳光城继续保持一定增长。

    2019年上半年,该公司全口径销售金额900.73亿元,完成年度目标的50%,权益销售金额577.12亿元,权益占比约64%。

    朱荣斌介绍:“我们在四月份就预测政策会收紧,所以内部提出了五一行动,也就是要在5-9月份实现千亿。实际从预售来看,阳光城目前已经完成了千亿。”

    对于规模,朱荣斌一直都抱有期望,这也是以其为代表的管理层对董事会最直接的交代。

    据了解,去年,林腾蛟给46岁入职的朱荣斌提出了“天命计划”,但朱荣斌对此显然颇感压力。

    “从他提出那天开始我就不开心,压力非常的大,后来老板尊重我,就撤掉了。”朱荣斌坦言。

    事实上,过去两年,阳光城的规模较此前已有较大提升,但纵向来看,阳光城2019年1800亿的年度目标,比2019年提高不到20%。

    一方面,政策因素和市场环境的作用下,降杠杆成为整个地产行业的趋势,另一方面,不主动加杠杆的阳光城加大了对产品的重视。

    “这家公司再给我两年时间,会变得又大又强。不敢说规模有多大的提升,但品质肯定会有很大的空间。”

    千亿之后,朱荣斌对规模开始变得淡定,他更透露,现在阳光城的产品都是自己亲自在抓。

    “在钢丝绳上跳双人舞”

    与以往一样,融资和降负债依旧是阳光城业绩会上的主旋律。而这一次,朱荣斌也不免主动补充了几句。

    “过去我和吴总是你有钱,我有地,现在感觉是在钢丝绳上跳双人舞,又要保证发展速度,又要保证负债,所以我们这两年保持了一定的发展速度,但也在同时优化指标,这个平衡是不容易的。”

    中报数据显示,截至2019年6月底,阳光城的净负债率为145.15%,较2018年底下降了37.09个百分点,平均融资成本7.72%,较2018年年末降低22个基点。

    尽管这一净负债率仍处于较高位置,但从200%以上的净负债率到如今不到150%,阳光城仅花了一年左右的时间。

    吴建斌则表示,2018年阳光城判断到国家政策在一直收紧,这个趋势起码要持续一两年,“所以从去年下半年开始,公司在融资方面就主动调整措施,内部抓销售、抓回款。国家政策方向非常明确,资金要转到实体经济去,未来政策还是会收紧,对企业来说还是要未雨绸缪,经营方面要抓紧。”

    具体而言,在保证一定的规模增速下,阳光城不再主动加杠杆,以保证负债的绝对值不增加。

    从2019年中期数据显示,阳光城的有息负债规模1121.21亿元,近二年均保持规模相当(2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元),其中短期有息债务规模341.61亿元,占有息负债比例较去年年末下降12.34个百分点至30.47%。

    值得一提的是,在信托等融资渠道受限的环境下,阳光城更强调非银融资占比的下降,较去年年末的52.57%下降至31%。

    除了融资端的控制,在投资端,CFO陈霓透露,阳光城会根据现金流的情况进行投资,投资额大概是回笼资金的50%,同时加快项目的周转,加速结算,以回流更多资金。

    数据显示,报告期内,阳光城的平均回款率约80.5%,实现经营性净现金流入86.98亿元。期末账面货币资金433.08亿元,足以覆盖期内341.61亿元的短期有息负债。

    “不放弃任何拿地方式”

    受融资收紧的肘制,2018年阳光城在拿地上并没有达到预期。2019年,随着负债等指标的优化,以及一二季度土地市场的回暖,阳光城在土地上显得主动了不少。

    中报数据显示,报告期内,阳光城共以权益对价272.75亿元合计补充权益土地储备约424.59万平方米,预计权益货值758.70亿元。截至今年上半年,阳光城累计土地储备总计4396.35万平方米,预计货值5466.78亿元。

    从土储成色来看,报告期内新增土储的权益比例为80.61%,较以往的60%左右水平有显著提升,其中一二线城市预计未来可售货值占比85.93%。

    值得一提的是,公开土地市场外,2019年收并购再次成为许多房企扩储的重要手段,而近期关于阳光城在华南的并购消息也不断冒出,更有传言其在接触新城抛售的项目。

    对此,朱荣斌回应,最近确实在跟很多同行企业交流一些项目的并购、重整收购,包括越来越多的中小公司去地产化,对大房企来说是机会,但目前斩获并不多。

    个中缘由,朱荣斌称:“并不存在什么障碍,而是在商言商,要判断项目是否符合阳光城的标准,才会接纳。”

    至于此前传言的广州旧改项目收购,他透露还在推进之中,但因为项目比较复杂,从谈项目到真正确权的过程很困难。

    负责投资的集团副总裁徐爱国则表示:“阳光城的投资是多元化的,除了公开的投资市场,在并购方面也有传统历史,在未来的产业或者是改造、旧改方案等等,我们也在研究跟探索。至于市场上的传言,我觉得大家可以不用去理会,大家以最终的公告为准。”

    另一方面,背靠阳光控股,产业地产此前也曾被管理层寄予厚望。但从目前的情况来看,住宅仍会是阳光城主要发力的地方。

    “我们对养老、旅游等业务方式也做了研究,但还是没有太多的把握。我们公司的风格是没有把握的事情不要随意去冒险,因为我们的财务能力等各方面都伤不起,所以我们还是专注住宅地产。”朱荣斌回应称。

    对于下半年的土地投资,管理层则表示,在与规模、销售、回款的匹配的前提下,不会放弃任何投资的市场。

    “我们很不满意利润率”

    尽管规模和财务等指标都有一定改善,但利润表现仍是阳光城目前的短板。

    数据显示,2019年中期内,阳光城合并报表的归母净利润率为6.44%,比上年期期末提升1.1个百分点,房地产项目毛利率较去年年末增加1.28个百分点达到26.93%。

    朱荣斌对此直言不讳:“因为前些年的项目影响,目前阳光城的净利润率还是比较低的水平,我们自己很不满意。”

    但他同时指出,这几年在限价的政策下,要实现高利润率是很困难的事情,阳光城是如此,每家公司都是如此,这是整个行业的问题。

    “房地产行业已经告别暴利的时代,未来行业会回归一个正常的利润。”不过,对阳光城而言,6.4%的归母净利润率仍有提升空间。

    为此,朱荣斌提出将利润与激励挂钩。

    据观点地产新媒体了解,为提高周转速度,阳光城在2017年末推出了以跟投为核心的双赢机制,目前这一机制已覆盖阳光城的270多个项目。

    不过,单一以规模为考核的激励机制已无法满足阳光城对利润和产品的要求,因此朱荣斌透露,未来阳光城既有跟规模利润挂钩的,也有与产品品质相关的激励。

    “我们的机制还是跟随公司的发展和机会,不能让你躺着就拿钱,但能让你跳起来就够得着。”

    以下为阳光城集团股份有公司2018年中期业绩会现场问答实录:

    现场提问:上半年比去年年底的净负债率有大幅度优化,采取了哪些方式来降低净负债率?净利润率是外界持续关注的一个焦点,请问未来在这方面会有怎样的提升措施?

    陈霓(CFO):大家关注到公司上半年在负债方面有一定的改善和变化,这些改善和变化是因为去年跟前年公司在控制负债方面有了主动的优化和改善。

    公司在负债方面不主动去加杠杆,我们是要保证控制负债的绝对值,不去增加,通过还多少借多少的方式,不增加负债,也不增加我们的负担。

    经营方面,我们都是通过现金回笼去保证公司土地的支出,按照收入多少的比例去设计地款的相应支出,这样既保证公司的发展跟储备,也不会增加公司杠杆上的债务。

    再一个,通过快速的周转去快速的结算,加大所有者权益。因此,能够看到公司的负债率从去年的180%以上降到现在的145%,有息负债率现在是38%,比去年同期下降了4%,整体得到了比较好的改善。

    吴建斌(执行副总裁):稍微补充一下,具体从数字来看,上半年继续保持现金流回正,这是非常难得的。上半年我们的现金流是60个亿,这是改善我们净负债最直接原因。另外,货币资金也增加了。

    朱荣斌(执行董事长兼总裁):利润率一直是阳光城的一个短板,因为我们现在还有前些年的项目,还是比较低的水平,我们自己很不满意。

    但是,对于未来,利润率不光是阳光城,这也是整个行业的问题。这几年在限价的政策下,要实现高利润率确实是很困难的事情,阳光城是如此,每家公司都是如此,甚至很多公司有一些项目因为限价的原因出现的亏损。因此,这两年我们保持利润率有一定改善确实不容易。

    未来怎么办?我认为未来整个行业的利润告别了过去暴利的时代,整个行业会回归一个正常的利润,高利润时代已经过去了,大家也不要对房地产行业的利润率有太高的期待。

    我们阳光城怎么办?我相信将来会回归到以质论价,尤其是在缩量的市场下品质是公司产品能够被大家接受的基本保证,更是我们的产品能够实现利润,能够实现溢价的根本途径。

    因此,现在我们不遗余力地抓品质,只有通过品质的提升,通过产品的溢价,才能进一步提高我们的利润,这是我们的战略考虑。

    其次,我们要通过规模的总额增加,实现利润总额不断的增长。很多优秀的行业它的利润率并不是很高,只是房地产过去有一个暴利时代,今天和过去一对比,今天的利润就达不到过去的水平。

    我觉得我们所有人都要有一个平和的心态,合理对待这个事情。

    现场提问:第一,有一些项目是跟新城合作的,现在在接洽的阶段,能不能披露一下跟新城合作的可能和最新的进展?第二,谈判收购广州旧改股权的最新进展怎样?第三,现在政策对房企的发债、信托、表外融资都有非常严格的限制,对于阳光城来讲现在在融资上会不会有被动的情况?第四,下半年整体的形势不是特别乐观,公司下半年在营销上会采取哪些动作。

    陈友锦(助理总裁):进入7月份以来,个别城市、个别区域确实出现了市场的下滑跟销售的分化,但是,我们在年初就给了抢销的策略,效果还是蛮好的。记得在3月份的会议上我说到,不管是东风还是西风,阳光城的销售是不停的,所以上半年抢销的效果做得蛮好。

    下半年抢销我们会做得更彻底,尤其是回款会作为重中之重。我们已经将全国200多个项目进行分类,根据市场的竞品、存量、利润的情况进行详细的分析,根据每个项目的不同情况做不同的动作。我们期待在下半年能够交出跟上半年一样非常满意的答卷。

    陈霓:目前融资的外部监管环境确实在不断变化,阳光城主动去控制债务的结构跟杠杆不是现在才开始的,从去年就一直在做动作,也只有持续的做动作现阶段才能呈现出一个好的结果。

    如果因为当下的市场政策发生变化了才去做动作,可能在当期未必会有好的结果。阳光城从去年开始一直强调要从融资驱动型的企业向经营驱动型的企业变化,实施以来,负债的整体绝对值从2018年开始就没有增加,在2017年是1134亿,2018年是1126亿,到今年上半年是1121亿。

    也就是说,公司规模在发展,但是负债绝对值一直控制在比较好的范畴之内。

    同时,在我们的债务结构方面也有比较好的变化,可以看到之前的费用比例占比是比较高的,接近50%左右,到今年半年呈现出了比较好的状况,整体的费用率在30%,而且这个费率包含了标准化的产品,同时还有小部分通过信托、基金等通道设计的产品。

    面对现在的监管环境,我觉得是让企业更合规的去使用市场上的资金跟金融工具,不会影响公司的正常经营。公司整体的债务结构是还多少借多少,不再增加增量债务的安排。

    吴建斌:关于融资方面再稍微补充几句,国家的政策从去年以来开始就一直在收紧,大概会持续一两年的时间。从去年下半年开始,我们在融资方面就采取了主动调整的措施,把主要的注意力放在内部抓销售。

    国家的政策方向非常明确,基本上是要收紧,大量的资金要从房地产转移到其他事业,转移到实体经济。

    所以,我们认为房地产未来融资的政策会像现在一样持续的收紧,作为企业来讲就要未雨绸缪,做好自己能做的事情,我们在这些方面会再发力。

    朱荣斌:融资这件事情我也补充我的理解,我们公司一直是在发展速度跟杠杆、负债之间做一个好的平衡。我跟吴总过去是他有钱我有地,现在我跟他的角色更像是在钢丝绳上跳双人舞,要保证发展速度,又要逐步降低负债,这两年的经营管理确实是不容易的。

    我们的底线就是公司的安全运营,投资买地买多少,这都是按照财务的要求来规定的。

    公司最近确实在跟很多同行企业在交流一些项目的并购、重整收购,跟我们交流的公司比较多,但是跟大家汇报,斩获不多。

    不是存在什么障碍,主要是大家在商言商,对这些项目的判别等各方面,要符合阳光城的标准才接纳。最近也有迹象,越来越多的中小公司去地产化,我们在加大这方面的努力,希望在这种局面下找到一些发展的机会。

    刚才说到的广州的项目,这些都在推进之中,因为这些项目比较复杂,从谈一个项目到真正的确权这个过程很困难。

    但是,现在没有不透风的墙,这些信息暴露之后对我们工作的推进也增加了一些麻烦。

    徐爱国:阳光城的投资是多元化的,除了公开的投资市场,在并购方面也有传统历史,在未来的产业或者是改造、旧改方案等等,我们也在研究跟探索,也在往前走,这些都是正常的业务范围。

    至于市场上的传言,我觉得大家可以不用去理会,大家以最终的公告为准。

    现场提问:朱总对阳光城的未来有哪些期许,希望把阳光城建成一个怎样的企业?最近阳光城又引入了一个重量级的高管,分管建筑事业部,能否介绍一下这个事业部?在高管方面的用人标准是不是偏重业内说的学霸级和中建系统的?阳光城去年在谈破千亿,感觉很快能破2000亿,未来有没有想过规模能够冲入这个行业的前十?

    朱荣斌:这两年的变化我还是很自信,很开心,交了一份比较好的答卷。我最开心的是我对董事会提的目标和对市场、对外围释放的目标都一一的实现了,这是比较欣慰的。

    但是,大家关心的不是过去的两年取得什么业绩,关键是未来能够怎么样,这个问题困扰了我很久。

    去年我们老板在公司屏幕上挂了一个小目标,因为我再过两年——我来阳光城的时候是46岁,他给我提了一个“天命计划”,这个大家都知道的。

    从他提“天命计划”那一天开始我就不开心,压力非常的大。后来老板尊重我,把这个撤下了。我们这个团队是有目标的,不须扬鞭自奋蹄,未来的目标在哪儿?我们一直在思考。

    过去这两年来了一帮高手,把打法一换,很快就能跨入规模化。这说起来轻松,但是做起来还是蛮难的。未来怎么再给大家一个期许,就像过去两年再翻一个台阶。

    我曾经也说过三年上三个台阶、“天命计划”等等,但是思来想去,我们还是坚持“规模上台阶,品质树标杆”,这个战略我们提得非常科学。

    所以,未来两年我不敢再承诺上在规模上有多大的提升,但是在品质管理,在公司管理上会有相当大的空间。

    最近我亲自在抓公司的品质工作,密集带领团队考察国内先进的项目、优秀的项目,考察国内的同行。我认为我们的行业与先进国家相比差距还非常大,我跟大家说过今天我们还没有住上好房子,期待越来越多人住上好房子。

    我相信我们都是一帮理工男,都是工程师出身,在这方面只要我们重视,不管市场怎么样,这不是市场改变的,只要我们看准了,一定能做得好。

    我认为再给我们两年的时间,我们是有很大信心的。公司现在是有点大,再过两年真正做到有点强,最终把公司做成又大又强的企业,这是我们未来的发展目标。

    陈友锦:阳光城的营销当务之急是先把眼前的业绩给完成了,我们希望在下半年向管理层交上满意的成绩,我个人是非常有信心的。

    现场提问:下半年拿地会以什么方式为主?

    徐爱国:于下半年是不是以投资或者是以并购为主,阳光城还是秉持财务稳健的原则,必须先保证收要大于支。在投资标准和原则的前提下,只是会根据市场情况调节之间的比例。

    比如说在市场比较火爆、不太理性的情况下,我们可能会暂时的回避,阶段性的回避某些区域、某些高地价或者是风险高的项目,但是不代表我们会放弃任何一个投资的手段。

    总的来说,第一是保证我们的投资标准,要精准投资,保证收益。第二,保证公司整体的收支平衡,也就是你刚才说的现金流跟投资的比例。实际上从上半年看出来了,上半年我们对外投资花了不到300个亿,回款到了700多个亿,销售900多个亿。

    整体来看,上半年我们投资花的钱和销售,不管是规模还是回款,相对是比较低的,只有30%多一点。因此,下半年我们还会执行我们既有的一些战略。

    现场提问:阳光城在新产业方面有什么想法?

    朱荣斌:产业方面我们做了很多研究和准备,对阳光城而言,我们在住宅地产上还有很多发力的地方,在新产业上,我们对养老、旅游等业务方式也做了研究,我们还是没有太多的把握。

    我们公司的风格是没有把握的事情不要随意去冒险,因为我们伤不起,我们的财务能力等各方面都伤不起,所以我们还是比较小心的。

    我们论证了很多产业的项目,现在除了教育合作我们有阳光教育集团的支持之外,长租公寓、养老等方面我们都很关心,但是都不敢轻易迈进去。

    从现在看到的结果来看,很多企业在这方面做了很大的努力,但是效果并不是很满意。有一段时间我一直在呼吁董事跟管理层要保持专注,把我们力所能及做好的事情做得更好。

    现场提问:有一个问题想请教吴总,注意到财务数据里面的短期借款减少得特别厉害,这里面的原因解释是本期融资结构优化,想请吴总具体谈一下短期借款大量减少的原因。

    吴建斌:关于短期借款的问题我简单回应一下,阳光城短债的话现在是342亿,而一年期到期的就更少,其他的都是原来的长期债务。

    并不是阳光城的短债特别高,哪怕是10年前的债务也有到要还的那一天,到要还的时间段的时候长期债务就变成短期债务了。

    再一个,不是说阳光城整个债务结构会有非常大的变化,只是原来长期的债到时间之后全部还掉了。另外,原来有一些债务的安排上面,本来就是长期的,但是我们为了短期的资金,相对来讲在某些时间窗口它会比长期的资金成本更便宜一些,所以我们会选择先拿短期的钱。

    到了那个点我们会去动态的弹性选择,如果资金成本合适我就继续续下去,如果有更便宜的资金成本我们就转换成更便宜的资金成本。基本上是通过这几个方面来做变化跟调整的。

    现场提问:阳光城跟投这一块的运营到底是怎么样的,跟前期相比有没有出现变动?另外,刚才朱总讲到激励方面,以前更多是跟规模挂钩,现在可能会有一些变化,制接下来还有哪些侧重的点呢?

    吴建斌:关于阳光城的“双赢机制”,它比较符合我们阳光城整个内部管理或者内部运营方面的需要,这套机制是学人家的,学下来之后有十个方面的修正,所以现在的激励机制完全符合阳光城整个的业务发展跟管理的需要。

    目前“双赢机制”覆盖的项目是270多个,这些项目我们追求的股东资金回报率平均在40%以上,这个数字是非常可观的。

    270多个项目中有两百五六十个项目都表现得非常好,达到了我们预期的目标,也有十多个项目比原来我们预期的利润低一些,但是因为有这个激励机制,我们会让这些达不到投资目标的项目在很多方面要做提升,我们在推进这方面的工作。

    这套机制对公司来讲是非常重要的,它作为一个手段,这个手段就是要把公司所有员工的责权利统一在一起,跟大股东的利益是完全一致的。

    当然,我也听说有些公司的激励机制,今年以来因为整个市场的下行,回报达不到预期,也出现了公司对激励机制方面的修订,员工可能会有不同的意见。

    具体的情况不太了解,但是,以阳光城的情况来讲,我认为这个机制是非常好的,非常适合我们业务的发展,而且我们在不断修订。每年关于制度的修订提升起码有四五次,今年我们起码有两次以上比较大型的修订,以符合市场,符合我们管理的需要。

    朱荣斌:阳光城的激励机制是一个体系,每家公司都有各种各样的激励。今年我们专门请了专业公司做了咨询,把体系理得更加规范。

    既有长期的股权激励,也有短期的每个季度发的突出贡献奖;既有跟利润、规模挂钩的综合评价,也有很多品质工程、专项投资专项的奖励,有跟投,也有超额的奖励。

    我感觉到我们这个体系在行业里面是非常创新,非常领先的,尤其是品质的激励在行业里面还比较少有,能够比较大程度的将员工的收入跟项目品质挂钩,这是比较抽象,比较难拿标准的。最近我们已经取得了突破,框架已经完成,在8月份会把它完善。

    我们的任何激励都是要围绕公司的发展目标,跟规模挂钩,跟品质挂钩,跟利润挂钩的都有了,我想这个体系会越来越科学。

    对待这些激励的标准时我们从来定的标准是不能让你躺着就能够拿奖金,而是让你跳起来有可能勾得着。定得太高,跳起来勾不着也是白定了。

    但是,躺着就拿钱,这也达不到激励的效果,这是我们总的指导思想。

    撰文:黎倩    

    审校:徐耀辉



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