解局 | 京城“地主”金隅69亿押注上海

观点地产网

2020-08-02 22:11

  • 历史告诉我们,很多拿高价地的企业最后都流下了“悔恨的泪水”。

    观点地产网 京派房企金隅难得在上海土地招拍挂市场上高调了一把。

    7月31日,上海杨浦区有一宗住宅用地竞价入市,经93轮竞价,来自北京的金隅以总价69.2亿元击退招商金融街、九龙仓和龙光等5家房企竞得地块,楼面价85764元/平米,溢价率38.32%。

    这一价格创下周边楼板价新高,邻近保利、仁恒等项目楼面价均为5-6万元。

    “这个价格拿地是比较冒险的,基本没有利润空间,但是金隅可能会有别的目的和想法。”

    69亿押注上海,金隅除了看好一线城市高端物业的打造,更多也是重点城市扩张和做大规模的考虑。

    官网资料显示,作为北京市国资委控股企业,金隅集团的核心业务包括水泥及预拌混凝土业务、房地产开发板块业务、物业投资与管理业务和新型建材及商贸物流业务等四大板块。

    房地产业务方面,金隅拥有三十多年历史,是北京三大国企之一,目前已进入北京、上海、天津、重庆等15城市,先后开发建设房地产项目130余个,总建筑规模约3000万平米。

    一份研究报告中也指出,除商品房用地外,金隅在北京、天津等地还拥有超过1000万平米的工业用地储备,未来若逐步转换成商住开发项目,该部分资产有望获得重估。

    换而言之,金隅多年来一直被认为是潜藏的京城“地主”。

    区域新高

    这宗杨浦宅地,竞价房企共有5家,分别是金隅地产、仁恒+华发、招商+金融街、九龙仓与龙光。

    现场较为激烈,前10轮各房企出价都非常谨慎,当主持人将调价幅度增加到1000万元后,“气温”开始上升。

    20轮后,金隅与九龙仓成为主角,此时地块楼板价已经升至6.8万元/平米。

    直至第29轮,龙光、招商+金融街、仁恒华发联合体加入争夺,总价与楼面价被不断推高。到了95轮,金隅终于以总价69.2亿元拿下该地块,楼面价85764元/平米。

    这一楼面价创下区域新高,一位业内人士指出,该地块属于上海内环地块,也是杨浦区城市更新重点出让地块。今年上半年高端住宅市场表现不错,会客观上使得此类土地成交活跃。

    出让文件显示,该地块东至眉州路,南至R-05地块,西至杨树浦港,北至周家嘴路,位于上海市的内环线。地块出让面积3.4万平米,容积率2.37,起价为50.03亿元,楼面起价62000元/平米,无需自持15%住宅建面用于租赁住房。

    在上海中原分析师卢文曦看来,这块地最大的赢家其实是仁恒和保利。

    据观点地产新媒体了解,近2年内,该地块周边有4宗住宅用地供应,分别由仁恒置地、保利、中华企业以及龙光摘得,最高楼面价65441元/平米,均比此次金隅拿地价低了不少。

    其中,2017年,仁恒置地以105.2亿元竞得与该地块一河之隔的杨浦81、83街坊地块,以住宅面积计算,楼面价约6万元/平米。

    去年,保利发展以41.79亿元竞得距离该地块约1.5千米的杨浦区江浦社区B2-03地块,成交楼面价约为5.3万元/平米;而中华企业则以38.1亿元拍得位于新江湾社区N091104单元B2-01地块,成交楼面价约5.25万元/平米。

    今年7月9日,龙光集团23.81亿元竞得距离该地块约5公里的杨浦区定海社区D5-1地块,楼面价65440元/平米。

    由此看来,相同区位楼面价高出2万元/平米,金隅这宗地的盈利空间着实不大。

    “现在周边项目价格10万元/平方米左右,按照自然增值,两年之后11万/平米,再贵就有点压力了,基本上没什么利润空间。”

    据观点地产新媒体查阅年报获悉,目前,金隅在上海土地储备仅有“上海-大成名庭”与“上海-徐行”两个位于嘉定区的项目。

    “金隅比较多刚需项目,做一些标杆项目对品牌形象及后续产品拓展都有帮助。”卢文曦分析称,金隅拿下高价地可能有别的考量,比如深耕上海,或是拓展更多的产品线。

    官网显示,金隅的开发产品结构中涵盖了普通商品住宅、高档别墅、商业地产、经济适用房、两限房、自住型商品房、廉租房、公租房等多类型组合。

    金隅管窥

    历史告诉我们,很多拿高价地的企业最后都流下了“悔恨的泪水”。

    2016年-2017年,金隅也曾拿下不少高价地块,其中不乏“地王”项目。

    这个京城“地主”高价拿地背后,除了看好一线城市高端物业的打造,可能更多还是重点城市扩张、做大规模的考虑。

    于2019年,金隅斥资84.08亿元获取北京、杭州共4宗土地,新增土地储备约33万平米。截至年末,拥有土地储备总面积799.25万平米,主要分布在北京、杭州、重庆、海口、唐山等城市。

    金隅执行董事兼董事会秘书郑宝金曾在业绩会上透露,2020年,金隅仍将坚持深耕已进入城市并主要布局一二线城市的原则,审慎拿地,并加大自有工业用地转化力度。

    观点地产新媒体了解到,进入2020年,除了拿下上海杨浦宅地外,金隅还夺得了北京海淀及朝阳两宗地块,补充了土地储备。

    既有土地储备之外,一份研究报告中也指出,除商品房用地,金隅在北京、天津等地还拥有超过1000万平米的工业用地储备,未来若逐步转换成商住开发项目,该部分资产有望获得重估。

    2019年年报显示,在房地产开发业务中,金隅集团年开复工规模达800万平米,已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、海口等15个城市,先后开发建设房地产项目130余个,总建筑规模约3000万平米,形成了“立足北京、辐射京津冀、长三角、成渝经济区三大经济圈”的开发格局。

    另外,作为北京市属大型国企,金隅已累计规划建设保障性住房超过700万平米,提供保障性住房7万多套。

    于2019年,金隅房地产板块全年预售签约额是260亿元,合同签约面积117.47万平方米,同比增加5%。其中,商品房累计合同签约面积101.35万平方米,同比基本持平;保障性住房累计合同签约面积16.11万平方米,同比增加54%。

    期内,金隅房地产板块实现主营业务收入222.08亿元,同比增加0.28%;毛利75.39亿元,同比增加7.12%;全年结转面积101.26万平方米,同比基本持平。

    在2020年业绩发布会上,金隅董秘郑宝金给出了新目标:房地产板块预售签约金额同比增长近20%,换算成金额大约为300亿元,结转收入,预计同比增速在两位数。

    总体来看,华北仍旧是金隅集团大本营,房地产开发之外,还在北京及天津持有高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积约178万平米。

    其中,北京核心区高档投资性物业约97万平米;物业管理面积(包括住宅小区和底商)近1350万平方米,

    不过,由于疫情的影响,金隅上半年业务受到一定冲击。近期,金隅集团发布盈利预警,预计上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润为12亿元-16.5亿元之间,同比降低61%-46%。

    金隅集团表示,上半年业绩预减的主要原因是受新冠肺炎疫情影响,房地产结转项目中,保障房占比增加较多,且本期商品房结转项目毛利率较低,导致报告期内房地产板块营业收入及毛利水平同比降幅较大。

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    撰文:陈玲    

    审校:徐耀辉



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