喜屋点评|2010年05月19日

广州东楼盘降价盘点

【大学城馨园】购房一次付款可享98折，按揭可享99折，同时都可再加额外的99折，在公开发售当天购买再享98折，按时签约还享99折。

【方圆大学时光】推出的特惠单位，享受94-98折扣优惠，而现在购房亦可享按揭98折与额外96折优惠。亦就是说，一套优惠单位按揭付款，可享特惠价*98*96折

【雅居乐鸿禧华庭】交三万元的诚意，购房可享98折。如在已交诚意金的情况下，5月底开盘当天购买可再享额外98的折扣，并且，如为旧业主介绍，旧业主可享3000元的管理费。

【翡翠绿洲】诚意登记无需上交任何现金，而是提供本人户口任何银行冻结3万元的存折本即可。并到5月底或6月初开盘当天享有优先选择权与一定的优惠折扣。

喜屋点评|2010年05月13日

广州楼盘降价盘点

【恒大山水城】上周平静的楼市忽然因为恒大一招“全国楼盘八五折降价”促销而被搅的波澜四起。然而这之后，非但是大开发商应者寥寥，就连恒大本身也陷入了购房者狐疑的目光当中。

【祈福生活无限】祈福生活无限的"楼款70%免息分期+八五折"这个双向优惠，相信对于按揭的购房者来说，还是满诱人的；不当如此，购房一次性付款更有低于"恒大八五折"的八三折优惠可享受。

【万科天河御品】据现场销售透露，目前购房如一次性付款可享99折优惠，而按揭可享98折，此外如第一次购买万科产品可额外享99.8折。

【宝翠园】现在购房延续开盘时，一次性付款96折，按揭97折的优惠，丝毫不受恒大降价的影响，没有再增加任何优惠。

【富力国际公馆】据销售人员透露，现购房可享93折优惠，而此前4月底推出的额外97折、送物业管理费18000元的优惠已于5月9日取消。若想要额外97折可到现场申请，可能会有机会获得。

喜屋点评|2010年04月29日

五一红榜

调控之下广州楼市何去何从？专业点评广州珠江新城、老城区、金沙洲、郊区等热点片区五一新推楼盘，寻找区域价值下的人居之所。

「朱美拉公寓 富力国际公馆 中海锦榕湾 和黄逸翠湾 江南新苑 恒大绿洲 保利春天里 花都雅居乐·花间集 合景誉山国际 花都颐和山庄」

本期点评嘉宾 韩世同 对于五一期间推货量的判断，都是来源于媒体与中介的预告，到底准确度有多高，本人不是太大的把握。如果从整个情况来看，相信五一会有一定的推货量。最近有很多开发商纷纷封盘，也有很多开发商积极争取在五一前后推出，这是二种完全不同对形势的判断从而采取的措施，所以真的是不太好说，到底推盘量是特别大还是特别小，但是肻定会比今年春节期间、元旦期间、甚至清明期间，还是推量要大一些。哪怕在这样新政的出台的环境下，哪怕有些开发商进行封盘的方式，采取观望的选择，推迟一点，我认为还是有一部分的商家采取积极顺势而为的策略和做法，我觉得目前未来的市场前景不是太明朗，甚至成交有可能萎缩，价格有可能回落，这样一个形式看来，显然这个积极的推货，是一种积极选择，我认为封盘或观望，都是下策。

目前，郊区推货量与成交量都比中心城区的要高很多，主要郊区的成交量大市区，存在客观的原因。这些年的郊区土地供应是大于中心城区，中心城区基本没有大面积的土地供应，都是一些烂尾盘活的项目，五一期间都是属于大批烂尾楼盘活的项目入市，这是一个客观的现象。还有一个情况，中心城区由于货量少，价格相对的尖挺，所以不愁积极促销，有点皇帝女不愁嫁的意味。特别是一些地铁物业，教育资源比较好的项目，就算是普通的中小户型商品房都可以卖出豪宅、天价这样价位来，所以不太急于加大促销的力度。在目前的环境下，不光四月出台了政策，而今年以来已经出台了很多一系列的政策，已经对郊区楼盘构成一定的冲击与影响，在更强烈的冲击与影响下，这些楼盘开发商更加积极主动出售，把握市场先机，希望要通过这动机使销售能够得到更好的提升与改善。或许策略也不同，可能会更积极降价，推优惠政策。

五一成交方面，相比今年其他环节——1-4月，可能还是会增加。如果跟去年的五一比较，仍无法赶上，因为上一年的五一成交非常好。而价格方面，同比上一年五一期间的话还是要高很多，而相对1-4月，有可能会出现小幅度的回落。而在3月份的房价，环比已经出现一小幅度的回落。在有一系列严厉的政策的情况下，出现在这幅度上继续小幅度回落的可能性很大。不过，短期内出现大幅度的回落的可能性不大，但是不能保证今年会不会出现这一情况，必竟今年是一个发展动态变化性的一年。

珠江新城、海珠、荔湾、越秀、白云，目前都是热点区域，珠江新城的楼盘项目相对多一些，而越秀、荔湾、海珠在售新推楼盘其实比较少，更有点皇帝女不愁嫁的状况、这几个区域里面的在建、在售的楼盘都不多。相对比较寄望于通过三旧改造，在这些区域里推出比较适合市场需求住宅的产品，三旧改造包括这些区域的城中村、旧厂、旧城改造，这一方面还是有所期待。目前显然不可能有那么快，能够增加这一区域的供应量。相对而言，这种自住型的产品更适合市场需求，像珠江新城的产品，投资的因素大过自住，周边环境、生活配套各方面相对于其它区域来说，没那么成熟和完善。可能投资性或对未来抱有比较好的预期的这些买家比较认同和购买。越秀、荔湾、海珠这几个区域的配套环境都非常完善，而且融入老城区，无论是教育，医疗，商业、交通、环境都比较适合于居住生活。

目前，很难判断价格上涨幅度最高的是哪个区域。每天打开报纸，有说房价在降，有说房价在升的。目前仅仅以个别网签的数据、短期的反应对市场做出整体的判断，恐怕不太完全，有点盲公摸象，容易以偏盖全。而且网络统计的方法、时段不太一致，跟官方发布的途径亦不同，很难有比较把握的数据。必竟每个网络数据都是从阳光家缘的追踪记录而来，又不能随便否认，就出现媒体看不明白、专家也无法分辨出哪一个数据是真是假。目前来看，这些数据会影响判断，或许稍微等长一点时间，或是等到四月份结束、四月份政府数据出来后，作更加系统的判断会比较好。而现在根据某一天、某一周、某一网站发布的数据来判断，我觉得不太客观、不太全面。我也不太愿意判断，现在的状况到底是怎样。未来我认为成交还是会进一步缩减，环比的价格进一步回落的可能性也比较大。但也不排除上升，因为无法假定所有的开发商都不采取优惠、积极促销的可能，如果中心城区大幅度的出现用优惠吸引购房者，烂尾楼盘活出现热卖的话就很难说，中心城区哪怕是烂尾楼的价格还是要比郊区楼盘的价格贵很多的。这些烂尾楼成交放大的话，无法判断是升是降，不一定是升，虽然同区域的一手楼盘要便宜很多，人家卖二万，而它才卖一万多，但一万多相对郊区的五、六千还是要高很多。因此，价格有一定的回升，我们没有必要认为又是什么调控失败，我觉得这样也是不太全面。

个人比较担心新政会对市场带来更大的影响，但媒体各方面给我们一个印象就是在渲染一种新政不会带来大的影响的氛围。我担心影响会非常大，非常严重。投资性的不用抵制，自动就已经不是主力的消费主体，投资前景不明朗，投资回报又不好，谁会去犯这个傻呢。最近有一些银行人士提出，今年买楼傻，不卖楼更傻，不应该买，还应该卖。二套房贷的政策算是史上最严厉的，现市场主力就是二次置业者，他们如果不买或者受到很大的限制，比如首付提升、各方面提升，那么谁会来买。刚性需求的首次置业的属于无效需求，会不会出现市场急剧萎缩呢，现在还没看到，我预料不久后会出现。现在因为市场比较模糊，看不太清楚，还可以混水摸鱼，很多人相信这个房价不会跌，有一定的优惠政策还是会勇跃入市，甚至包括投资类型的，开发商不赶快把握市场先机去捕捉这些鱼，或许会错失良机。

开发商口碑比较好的是带有一定国营背景，比如城建集团的产品，口碑历来都是很好，而且价格也不菲，市场造势做的就不一定比民企的好。万科、中海、保利也有一定的国营背景，这样的企业在品质方面具有一定的保证，又有一定的品牌。特别是中海，无论品质、管理，市场反应在业内还是有一定的口碑。比如将要推出的中海锦榕湾，本来是光大的产品，就具有一定的品牌，再加中海的收购，肯定会比较受欢迎。而万科早期产品侧重远郊大盘、白领这一带的定位，虽然最近也向城区发展，但有些楼盘价格也卖得比较高。富力也是做得比较不错，合生近几年比较不活跃。恒大比较活跃，但中心城区比较少项目开发，多是远郊楼盘，价廉物美，比较少质量方面的纠纷。当然还有碧桂园，品牌开发商。星河湾品质更高，但不是一般的群众买不起。品牌开发商比较好的，有时代，新城市，方圆，合景泰富，奥园这些中小型。一般，质量出现问题、质量不保证的开发商没资格在这一行业打拼，这是生存的必备条件。

从购房者的角度来看，我觉得地段应该是排在最先，因为先选择地段，再在这地段上选择你能承受的价格，最后才到品牌开发商，这是比较好的选择方式，可操作性也更大。有很多人以价格为主，往往买了以后也不一定符合自己的居住理想，地段不熟悉，生活工作不方便，就算买得起最后也不理想。也有的人先注重品牌，挑的房子非常好，眼睛看得都花了，一摸腰包，还是买不起，这样不是在瞎折腾。在自己喜欢的区域，选择自己能够买得起的。如果是换房子的，不要受开发商的影响，比如说任何房子就要非常畅销，就快售罄等等。新房住进去就算二手房了，买个比较好的二手房住也是可以，但要在市场低迷时去购买。我比较注重这个购房时机，必竟2008年买跟2009年买价格就相差十几万了。

目前属于历史最高位，只要有可能不在这个时候买，最好不要在这个时候买。不得不买的话，就别当另论，但就尽量买小一点面积的房子。尤其是在这个市场变化的前夕，忍一忍章，说不定就听胡了呢。就算继续往上升，还能升多久，尤其现在是改善性，都不属于刚性需求，要是一旦买了，搞不好还可能中招。比如原来有七折优惠，过二年又取消了。现在中行不是要取消这一优惠吗，从而把你套进去了。原来买房按优惠来算，取消后一下子增加一个这么大的负担的话，肯定会承受不了。

实际上，开发商算的帐是错的。现在二次房贷，不光利率改善，首付改变，这意味着购房少借银行20-30%的钱，这样利率还要比以前多付好几万，这是什么概念。之前多付了几十万，后面还要多付几万。作这样的比较，要同等的贷款金额比较，才能看出整个负担的改变。以前是二成首付，总的利息肯定高，贷款额度多，要贷80%这个价格的款，后面只贷50%的利率，结果还要比贷80%的要多付几万。一百万的房子，他们不讲你们要多拿30万元，要少贷30万，但他们不做这种说明和比较，这种比较是不是误导了购房者呢。我一直在想，新政之后才增加几万元，这是没道理的，因为首付时已经多拿几十万，少贷几十万，你看看会增加多少利息，恐怕是要增加二、三十万了。帐这样子算，就不会再被误导了。

喜屋点评|2010年04月21日

新港西的河南时光「江南新苑」

占地10万平方米的江南新苑，北邻新港西路，距中大、晓港地铁出口仅百步之遥，西临东晓南路，有30多条公交线路，可四通八达，周边配套非常成熟完善。

本期点评嘉宾 谢逸枫 广州所属南洲商圈的江南新苑，位于海珠新港西路与东晓路交界处，位置极好，不仅可以投资，还可以居住。并且由品牌和实力保证的国企城建开发，项目产品质量和小区配套及环境都一流的。

江南新苑价格从2009年的平均价格15000-16000元/平方米。2010年价格已经达到20000元/平方米。其实。广州作为国家五大中心城市之一，与其他国家四大中心城市相比较，属于价格洼地，升值空间和房价上涨具有一定潜力。

观点地产网·喜屋 编辑 从阳光家缘的数据，可以看出江南新苑从开盘以来，一直处于热销。从十月热销冠军持续至这个月的F5栋楼王推出，更是多次处理当天网签首榜，此次将推的A1、A2栋亦是关注度很高。

"非珠江新城"楼盘卖"珠江新城价"，四、五房售价20000-23000元/平方米可算很高，地段卖价，从上一年10月开盘以来，价格上涨幅度很高。从10月的15000元/平方米至今的23000元/平方米，上涨了8000元/平方米，价格不断地上楼层。

喜屋点评|2010年04月14日

金沙洲的新客家生活「恒大绿洲」

恒大绿洲位于珠江上游，总用地面积约14.4万平方米，声称为“最高端市中心江景豪宅大盘”。

韩世同：价格已经上升到最高点，已经是世无前例了，难道还要卖到2万吗。我觉得现在的房价已经是很高，金沙洲的平均涨幅要高出其他区 域，同样，降幅也一样快，这样说明这个地方的在推楼盘比较多，竞争比较激烈，现在大家主要是在竞相升价而已，我认为目前这样的价位上升空间不大，本身这个 区域不太适合建价格太高档式的豪宅。还有一点，目前金沙洲的地貌不是很好，本身对于城乡结合部的区域特征，或者负面影响，始终没法消除的，目前的交通还是 存在瓶颈，生活配套、教育配套等等都相对于老城区还是差得很远。【全文】

观点地产网·喜屋 孔艺华：而在大多数人较为关心的子女教育问题，恒大绿洲有自己的小学--华师附小恒大学校，已经有白云中学金沙洲 校区也不过与该楼盘大概5分钟的步行距离。这样 看，应该是编入广州白云的教育系统，孩子的入学问题应该问题不大。很多在那里的盘也是以"能接受广州教育"作为卖点，毕竟金沙洲跟佛山接壤，这个问题有点 敏感。【全文】

喜屋点评|2010年04月08日

荔城别墅·度假生活「誉山国际」

位于广州增城的合景泰富地产项目合景誉山国际，建筑面积340万平方米，规划有大型购物城、五星级喜来登商务酒店、别墅、层住宅、度假酒店及会展中心等。

观点地产网·喜屋 周静怡 誉山国际地处新塘，从广州市开车过去，顺车的话40分钟左右能到。这也就是该项目非常强调的"半小时生活圈"。当然这种情况是发生在理想状态下的，广园高速，抑或该盘所处的新新大道一旦塞车，到广州的时间将会成倍的增加。

我们从珠江新城出发，上广园高速过了碧桂园凤凰城没多久，就到了新塘镇的新新大道。誉山国际便处于此。很不幸的是，回程途中，我们竟遇上了新新大道大塞车，"半小时生活圈"的概念，变成了"半小时连环塞车圈"……

喜屋点评|2010年04月07日

港式风格的郊区生活「花都凯旋门」

新鸿基花都新项目位于花都新华三东大道，靠近目前花都市区新地产项目最多、楼价也最贵的“新区府板块”。

观点地产网·喜屋 梁嘉欣：新鸿基在复制香港居民一览无遗的“海景梦”之时，似乎并没有考虑到广州市民的深层心理。借用同行的一名业 内人士的话，“四面都是落地玻璃，自己在一览无遗 风景的同时，亦被外界一览无遗了。房间里所有的一切全是开放式，一眼就可以被看光，要是被别人狙击，根本就无处可躲。”虽说此话颇有说笑之意，但是房屋在 设计时，屋主的私隐及安全还是必须计算在内，毕竟，现在的不安全因素实在太多。

嘉宾：户型格局较差，因为户型内的各功能面积配比比较不合理，例：300平方米的挑空大宅的客厅面积应达到30平方米，豪宅的餐厅不应在公共过渡空间上；160平方米的户型没有工人房，总体空间浪费太大。