傅士鹏:非常时期,香港人转战英国

观点地产网

2020-05-24 16:29

  • 香港富豪刘銮雄的弟弟“细刘”刘銮鸿首次出手英国。

    傅士鹏​ 疫情非常时期,香港资本仍在悄悄买入英国。

    英伦投资客(5月23日)获悉,香港富豪刘銮雄的弟弟“细刘”刘銮鸿首次出手英国。

    刘銮鸿通过其控制的香港利福国际集团(Lifestyle Intenational),大量收购英国大型商业地产公司Land Securities的股票。

    Land Securities简称Landsec,总部位于伦敦,在伦交所主板上市,属于富时100指数成分股。

    Landsec也是英国最大的房地产投资信托(REIT),在英国境内持有大量写字楼、商场等商业地产。

    根据公告,利福国际集团将以每股8.84英镑的价格,共收购567.2万股Landsec股份,约占Landsec发行股份的1.25%,总代价约为5012.6万英镑(约合5.08亿港币,4.3亿人民币)。

    刘銮鸿之所以选择在这个时候买进Landsec股份,主要有以下两点原因:

    一是为了提高公司长期的现金流回报,二是Landsec股价因疫情影响正处于低位。

    根据利福国际集团发布的收购公告,此次收购总代价全数由集团内部现金资源支好付。

    利福国际集团表示:“通过持有Landsec的股份,利福国际集团可以参与英国的零售和商业房地产市场,而无需拥有此类实质物业。”

    ”此次收购将会作为集团的长期投资用途,从而提高长期的现金回报。”

    从股价来看,刘銮鸿此次出手的时机确实不错。

    相较于去年鲍里斯赢下双12大选后创下的10.06英镑新高,近期受疫情和封锁影响,Landsec股价一路跌到了5.45英镑,半年跌了近50%。

    如果回顾Landsec过去十年的股价变化,可以看到,其股价已经跌至08年金融危机以来的新低点。

    究其原因,Landsec股价走势和疫情给商业地产带来的冲击有很大的关系。

    Landsec目前拥有并管理着英国超过260万平方英尺的商业地产,业态包括高端写字楼、高街商铺、大型购物中心等。

    比如大家耳熟能详的Bluewater购物中心,就由Landsec持有。

    根据Landsec于5月12日发布的2020年第一季度报告,其当期利润为4.14亿英镑,相比去年同期减少了6.3%。

    与此同时,Landsec地产总价值也下降了9%,已跌至128亿英镑。

    其中受疫情影响最大的商场等零售地产下跌最多,跌幅超10%,但写字楼价值却出现一定上涨,上升了1.1%。

    不过虽然受到疫情冲击,但Landsec英国地产巨头,其现金储备非常充裕,集团贷款价值比(LTV)仅为30.7%,债务水平并不算高,年底的现金流收入完全可以覆盖负债成本。

    而且,从年报显示,旗下写字楼、零售等物业空置率极低,总体仅为2.4%,与去年同期无任何变化。

    而且英国商业地产的租赁合同往往一签就是十年二十年,因为租金还是比较有保障的。

    总结来说,Landsec的商业地产受疫情冲击严重,因此短期出现股价大跌,但由于其本身资产状况良好,均位于核心地段,且租金有长期保证,所以香港人刘銮鸿还是看好其长期走势。

    另值得一提的是,不同于一般股票,REIT每年是有高额分红的,本质上就相当于在英国买了一堆房产,每年还有固定的“租金”。

    当然除了上述原因,近期香港的热点事件也影响到了投资者的决策,导致一大批香港金主转战英国。

    接下来我们就来简单盘点下,近期香港金主在英国的大型投资:

    香港太一集团收购曼彻斯特开发地块

    2020年5月11日,香港太一集团(One Heritage)出手英国,买进位于大曼彻斯特奥尔德姆郡(County Oldham)的奥尔德姆法院地块。

    该地块地址如下,距离曼彻斯特市中心约20分钟车程。

    除了投资上述地块,香港太一集团还于今年1月拿到了大曼彻斯特萨尔福德(Salford)第一高楼One Heritage Tower的规划申请,将继续投资并启动这一高楼项目。

    根据规划,One Heritage Tower共有两栋,其中一栋高达55层,另一栋为16层,两栋大楼预计将提供545套住宅、和共享办公空间、电影院等商业空间。

    整个预计将于2023/2024年完工,建成后会成为Salford第一高楼,大曼彻斯特区的第二高建筑。

    香港投资公司买入伦敦金融城

    2020年5月4日,香港投资公司Retain Prosper表示已斥资9421.5万英镑(约8.3亿人民币),买下了位于伦敦金融城的写字楼6-12 Fenchurch Street。

    由于地处伦敦金融城核心位置,且紧靠Monument地铁站,该楼年租金高达420万英镑(3700万人民币),年租金回报率约4.4%,租约于2025年7月到期。

    神秘香港公司单月连买三栋大楼

    英国封锁期间,还有一个香港公司格外引人注目,由未透露姓名的神秘金主控制的香港公司Ship Street一个月之内连续三次出手,在英国多地买下三栋写字楼。

    接下来我们就来简单盘点下:

    1、Nottingham One, 诺丁汉

    2020年4月16日,香港投资者Ship Street与英国房地产公司Adapt组成的英国区域写字楼伙伴二期基金(UKRO II),以920万英镑(约合8000万人民币,8762万港币)的价格收购了位于诺丁汉市中心的Nottingham One写字楼项目。

    Nottingham One实际上由六栋独立写字楼组成,占地面积为5.4万平方英尺(约合5,017平方米)。

    目前,写字楼内部面积已经完全出租,每年租金为73.9万英镑,投资回报率达到了7.51%。

    这是香港投资者在诺丁汉的第二笔投资,2019年11月,UKRO二期基金就购买了位于诺丁汉的Axis大楼。

    2、3&4 Embankment, 利兹

    买完诺丁汉不到一个星期后,这一神秘香港金主又在利兹出手了,斥资2100万英镑(约合1.82亿人民币,2亿港币),买下了位于利兹的3&4 Embankment写字楼。

    该写字楼占地71,713平方英尺,大楼租户有英国国民医疗系统(NHS),全球最大的保险集团之一怡安(Aon)以及其他多家租户。

    大楼地理位置极佳,不仅地处市中心,且十分靠近利兹火车站,还在艾尔河(River Aire)边上,租赁需求非常强劲。

    3、The Hive, 曼彻斯特

    2020年4月22日,香港投资者Ship Street出手曼城,斥资2700万英镑(约合2.35亿人民币,2.58亿港币)买下了The Hive写字楼。

    该办公大楼由Argent于2010年建造,目前已经出租给14个租户,租赁回报率为4.8%,年租金约为129.6万英镑。

    英伦投资客写在最后

    总结来说,今天我们盘点了香港金主近期在英国进行的投资,最新的一笔是收购英国REIT股票,另外五笔则是收购写字楼或开发地块,显示出在非常时期,香港投资者依然青睐英国资产。

    值得注意的是,本土提到的多家香港公司均有联合英国本土公司合作投资或开发项目,这一方式不仅可以帮助投资者规避一定风险,还可以帮助他们在疫情当下第一时间获得最新的市场情况和抄底交易机会。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏    

    审校:劳蓉蓉



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