杨光华:武汉楼市的“国家队”行情

观点地产网

2020-07-10 20:13

  • 如今的楼市,是调控化的楼市,很多市场要素失灵。

    杨光华 1023套。

    7月10日,武汉新房单日成交量首次破1000套。

    截至7月1-10日,新房累计成交7372套。也就是说,7月份,武汉新房成交量将大概率破1万套。

    7月刚过10天,这个月的成绩单,注定很漂亮。

    但市场很明显慢下来了。7月9日,武汉仅发出2张预售证。很多公司都在开半年总结会。

    刚入行时,前辈说,楼市的规律,就是需求与供给。后来发现,那是市场化的楼市,理想状态。真实的市场,很多背离规律的走向。

    如今的楼市,是调控化的楼市,很多市场要素失灵。比如,新房的价格,为什么出现备案价行情;二手房市场,为什么体感依然很差。还有很多疑惑的地方。

    01

    很多同行看市场,喜欢看发出的预售许可证数量。

    其实,这些预售许可证中有还建、商业、类别墅。如果以纯住宅统计,6月的预证,83个,分散到15个区域,平均5-6个。其中还有几个项目,一个月拿2次证。

    我更看中两组数据。

    一组是新房价格与区域二手房均价。

    多数新盘的毛坯价格,低于区域二手房均价。这说明武汉的新房市场非常健康。

    武汉,还没有出现像杭州、深圳等城市,新房价格,远低于二手房价格,价差超过1w+,人们都准备摇号“打新”。

    在武汉,这些低于区域均价的新盘,都值得考虑。当然,也有个别豪宅盘、打破天花板的项目,价格高出区域均价一截。

    豪宅盘,是豪宅逻辑。那些打破天花板的项目,就是下一个站岗的项目。这一轮行情,以前站岗的项目,顺利解套,多亏新的高价地出现。

    02

    另一组数据,就是土地成交数据。

    上半年,武汉土地成交444亿,全国排名第14位。

    疫情之后,武汉是“国家队”的主场。招商、金茂、中海、华侨城等,央企的贡献率,接近半壁江山。

    很多同行抱怨,武汉没有出政策,缓解销售压力。

    看看央企的拿地,他们为武汉托底,这就是最大的利好。5月17日一天,50多家央企在武汉签了1800亿的项目。

    央企每在武汉投入1块钱,至少能产生10块钱效益。假设2020年,武汉的央企(房地产类)投入1000亿,未来将为武汉创造1万亿。

    这还不包括其他类别的央企。换句话说,这些央企的“搭把手”,可能为武汉带来了几万亿的“福利”。这些利好,未来与我们关系重大。

    当武汉利好时,楼市里的每个人都会受益。

    03

    有人问我,对武汉未来的市场,怎么看?

    短期看平,长期看好。

    短期有多短,我也不知道。如果我知道明天下雨,我自己一定带好雨伞。

    这就像去年9月份,谁也不能预测武汉有疫情冲击一样。

    7月份到12月份,我们无法预测那些不确定的因素。

    我们的所有判断,都是基于没有这些不确定因素。

    有人说,股市是大赌。其实,楼市里的我们也是在赌。

    赌武汉挺过这一关,赌武汉明天更好。

    有“国家队”在,武汉楼市的基本面就不会改变,局部波动也是正常现象。

    今年上半年,武汉新房成交约4.4万套。按照以往的思维定势,下半年成交量是上半年的1.3-1.5倍。如果按1.3倍计算,下半年业绩约5.7万套。

    今年不能这样核算。今年的算法是,取5-6月份的均值1.25万套,然后乘上6个月,大约是7.5万套。这是很乐观的算法。

    也就是说,开发商的合作伙伴,按照全年约12万套倒推自己的收成。如果破10万套,则说明武汉楼市还处于成交量牛市。在牛市中,除了买房,还是买房,并且我们不炒房。我们买了是为了改善生活。

    这是以所有不确定因素都没有发生为前提的。每一次市场改变,我也及时修正自己的观点。

    杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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