杨光华:武汉经济,为什么强劲反弹?

观点地产网

2020-11-11 22:48

  • 武汉的经济反弹,是注定的。这一次,这轮行情被延迟,并积累了更大的反弹力。

    杨光华 5年前,《褚时健传》新书发布会上。

    王石说,一个人的成功不是在看他站到顶峰,而是从顶峰跌落之后的反弹力。

    这句话也可以用到武汉身上。

    疫情后,很多人以为武汉会一蹶不振。然而回顾武汉的百年历史发现,武汉每次都是越挫越勇。

    武昌起义、工人运动、武汉会战、1998年特大洪水,每一次武汉都挺过来。

    今年上半年抗疫抗洪,下半年发展经济。11月11日,世界大健康博览会、光博会同时在武汉举行。

    在这个特殊的时刻,武汉向世界打开大门,向世界展示这个城市的活力。11月1日-11日,天猫的城市购买力排行榜上,武汉排名第10。

    从市民消费、会展经济到城市经济,武汉在复苏中反弹。

    01

    6个多月前,领导说过:

    武汉经济长期向好的基本面没有变,多年积累的综合优势没有变,在国家和区域发展中的重要地位没有变。

    10月底,武汉前三季度经济总量,重回全国城市前十,武汉经济呈现强劲反弹的态势。据统计,今年以来,世界500强企业就有300多家来武汉洽谈合作。

    进入11月,2020武汉时装周、天猫风尚之夜等,登陆江城。这些都是武汉经济复苏的鲜活案例。

    11月初,武汉获批港口型国家物流枢纽建设城市,阿里华中总部落户武汉。其中,阿里的落户,将推动武汉的数字经济发展。

    “我们与武汉,不但同担风雨,更要共创未来。”这代表了很多像阿里一样落户武汉企业的心声。

    最近半年,渣打银行在武汉增设外滩支行,霍尼韦尔在光谷设总部,新思科技在武汉设立全球研发中心,越来越多的新面孔来了。

    马光远、叶檀等经济学者在武汉时说,“武汉正在触底反弹。”叶檀的推导逻辑很简单,原来不批的项目,这次都批了;原来拉不来的企业,这次都进来了。

    今年前三季度,武汉GDP1.03万亿。疫情爆发时,很多专家预测今年武汉的GDP破不了1万亿。可是,武汉用三个季度追赶,超过郑州、天津等城市。

    武汉没有对标的城市,它的对标对象就是100多年前的自己。复兴大武汉,武汉重回自己该有的位置。

    02

    “武汉的房价,处于爆发的前夕。”叶檀预测。

    两个月前,她的一朋友因为生意周转,想卖掉武汉的房子。当时挂牌,总价降了100万都没人买。

    她劝这位朋友不要卖掉武汉的房子。她认为,武汉已经处于谷底。而武汉这个城市又是如此重要。

    她从发电量、用电量等小数据,都能看出武汉经济从第三季度开始复苏。她认为,武汉还是一个吸纳型城市,还没有进入外溢型城市。

    “天时地利人和的武汉,未来一定爆发。”这是叶檀的判断。

    截至11月11日,武汉新建商品住宅成交132468套,约13.2万套。与2019年全年20.9万套相比,恢复63%。与2018年16.6万套相比,恢复79%。

    从总体上说,武汉的新房成交量是满血复活。成交量没有腰斩,房价也就有了平稳的基础。11月前11天,武汉新房成交8304套。

    以区域典型楼盘来看,汉阳五里墩某项目,5月份备案价20588元,11月份备案价21173元;江夏黄家湖某项目,6月份备案价12423元,11月份13286元;武昌滨江某楼盘,7月份备案价35387元,11月份36050元。

    这种微涨,是武汉主流住宅项目的新常态。

    03

    二手房市场,则是武汉楼市的晴雨表。

    在二手房方面,10月份,武汉二手房交易8751套,同比增长4.69%。

    二手房挂牌均价17556元。新增挂牌房源14661套,同比增加61.5%。

    贝壳指数显示,10月份武汉二手房均价16724元,最近90天内成交9373套房源。

    综合分析,武汉二手房均价1.6-1.7万元。二手房市场的活跃,直接带动新房市场的成交。换房改善需求,成为武汉楼市的主力消费。

    如果新房市场很繁荣,而二手房市场很萧条,整个市场就不能持续。新房与二手房市场的良性互动,则是武汉楼市的活力所在。

    今年发现,武汉的楼盘越来越远。三环外是常态。最远跑到武汉北的跨城区域红安,或咸宁、罗田等有温泉的区域。

    武汉周边1小时车程,都成为度假大盘的聚集地。这些区域就是武汉未来的五环与六环。

    当武汉中产阶层慢慢变老,他们对养生度假的需求,将在未来15年成为消费主流。像如今的上海与杭州一样。

    04

    现在的武汉,正在谋划“十四五”规划。

    作为长江经济带三大核心城市之一,武汉产业基础雄厚、立体交通发达、市场腹地广阔、国家战略叠加,将是新发展格局重要枢纽。

    两大目标:国家中心城市、国际化大都市。

    五大中心:全国经济中心、高水平科技创新中心、科技金融中心、商贸物流中心、国际交往中心。

    五个优势:制造、枢纽、服务贸易、历史地理、市场。

    通常情况下,是从武汉的城市,看房地产市场。有时候,开发商的眼光超越城市的规划。从房地产的角度,也可以预测武汉的未来15年。这里有4个区域,值得重点关注:

    第一个是武汉天河国际机场周边。这是未来武汉的“虹桥”。未来,机场、高铁与地铁在这里交汇。这里是武汉距离世界最近的地方。国际航班、物流客运、会展总部等将蓬勃发展。

    第二个是长江新区周边。当武汉向东、向南、向西之后,武汉开始向北。这里将是武汉的未来之城。两大文旅大盘,将吸引人们往北度假。

    第三个是光谷与鄂州之间的区域。光谷的科创大走廊,将打通光谷与鄂州。光谷再往东,是下一个10年的趋势。

    第四个是汉阳的亮点区域:四新的方岛、月湖桥头。在历史上,武汉三镇最早是汉阳,它是“大哥”。张之洞也使得汉阳成为世界的焦点。如今,汉阳还要“补课”。

    以前,我们看武汉周边是以30分钟左右车程,判断城市的半径。未来15年,武汉的城市半径将是1小时左右的车程。

    [后记]

    安全的武汉、英雄的武汉,这是武汉留给世界最大的印象。

    武汉的经济反弹,是注定的。这一次,这轮行情被延迟,并积累了更大的反弹力。如今的武汉经济,正在冲刺四季度。可以预测全年成绩单将很惊艳。

    此时看武汉,不要急于一两年,而是有五年长远视角,有15年的城市洞见。

    15年后,武汉将初步建成国家中心城市。我一直说,一线城市走过的路,就是未来15年的武汉要走的路。

    当武汉的城市经济总量、城市人口总量都翻倍时,武汉的房价会保持原样吗?

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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